Envisagez-vous la vente ou l’achat d’un bien immobilier ? Si c’est le cas, sachez que vendre ou acheter en viager peut être la solution idéale. En fonction de votre condition, ce contrat immobilier aux modalités bien particulières peut être très avantageux. Comment fonctionne la vente en viager ? Quels sont les avantages de cette transaction immobilière ? Présente-t-elle des risques pour le crédirentier et le débirentier ? Apprenez tout ici !
Qu’appelle-t-on vente en viager ?
La vente en viager est la transaction de tout bien immobilier à un tiers en contrepartie du paiement d’une rente viagère régulière. Cette rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Au moment de signer le contrat, le crédirentier peut exiger du débirentier une somme fixe appelée le bouquet. Le prix de cette somme ne doit pas excéder 30 % du prix de la maison en viager. Dans le cas d’un bouquet élevé, la rente ne sera pas considérable. Il faut cependant noter que le bouquet n’est pas obligatoire.
La vente en viager est basée sur le principe d’aléa : la longue durée de la vie du vendeur. Selon ce principe, ni le crédirentier ni le débirentier n’ont le droit de savoir le prix pour lequel le bien sera acquis. Ce prix découle en fait de la date du décès du crédirentier. Une vente en viager qui ne respecte pas cette règle peut faire l’objet d’annulation. C’est souvent le cas lorsque le crédirentier, malade et mourant au moment de l’émargement du contrat, trépasse dans les 20 jours suivants.
En dehors de ses modalités de paiement spécifiques, la vente en viager est considérée comme une transaction normale. Identiquement à la vente de tout bien immobilier, elle requiert l’accompagnement d’un notaire. La présence de celui-ci est obligatoire au moment de la signature du contrat viager. Il aide à évaluer le prix du bouquet et de la rente sans exclure toute possibilité de négociation entre les deux parties.
Comment fonctionne la vente en viager ?
Le fonctionnement de la vente viagère est loin d’être complexe. Une personne âgée décide de vendre son logement en compensation d’une rente viagère, mais en conservant le droit d’y vivre jusqu’à son décès. L’acheteur acquiert la possession du logement une fois que le contrat de vente est signé. À condition que le logement soit occupé par le crédirentier, ce dernier conserve le droit de jouissance jusqu’à son décès. L’acheteur paiera le bien immobilier et versera périodiquement une somme au vendeur.
Quels sont les différents types de viagers ?
Il faut distinguer trois différents types de viagers immobiliers.
- Le viager libre : Dans le cas d’une vente de viager à terme libre, le logement à vendre est libre de toute jouissance ou d’occupation. L’acheteur peut alors l’occuper dès lors que l’acte de vente immobilière a été signé.
- Le viager à terme : Dans le cas d’un viager à terme, le crédirentier et le débirentier définissent le nombre d’années de paiement de la rente. Toutefois, c’est suite au décès du crédirentier que le débirentier peut acquérir son bien immobilier c’est-à-dire son logement.
- Le viager occupé : Dans ce troisième cas, le crédirentier cède son bien au débirentier contre une rente préalablement calculée. Ceci étant, il maintient son droit d’en user durant le reste de sa vie et son droit d’en percevoir les fruits. Il peut alors occuper le logement jusqu’à son décès ou son transfert dans une maison de retraite.
Quels sont les avantages du viager pour l’acheteur et le vendeur ?
L’achat en viager présent des avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Pour l’acheteur, l’achat en viager lui permet de bénéficier d’un abattement sur la valeur de l’immobilier. Il peut aussi revendre pour un prix lui convenant, son patrimoine immobilier ou choisir de le développer. En outre, en passant par l’achat en viager, l’acheteur ne paie pas pour les charges courantes et l’entretien du logement.
En ce qui concerne le vendeur, le viager lui permet de jouir d’un revenu périodique qui l’aidera à vivre aisément jusqu’à son décès. Parallèlement à cela, le vendeur occupe le logement et ne paiera pas les grosses réparations et taxes d’impôts fonciers.
Quels sont les risques de l'acheteur en viager ?
Dans le marché immobilier, l’achat en viager est intéressant, mais présente de nombreux risques. Bien qu’ayant le titre de propriétaire, l’acheteur serait contraint à payer les factures des grosses réparations et les frais d’impôt. C’est à lui que revient également le paiement des charges du notaire. Il doit miser sur la durée de vie du crédirentier ; contrairement, il paiera plus que la valeur réelle de l’immobilier. Aussi, il ne bénéficiera pas du logement tant que le crédirentier est en vie.
Quels sont les risques du viager pour le vendeur ?
La vente en viager peut être désavantageuse pour le vendeur. Tout d’abord, les héritiers de celui-ci perdront le patrimoine immobilier. La vente de ce patrimoine à une tierce personne lui est interdite. Autrement, il sera poursuivi. Le vendeur doit payer les taxes d’habitation, d’entretien ainsi que les frais d’électricité. Par ailleurs, le vendeur peut perdre plus tôt sa vie contre toute attente. Il ne pourra donc plus bénéficier ni de son bien ni de sa rente.
Comment est calculée la rente viagère ?
La rente viagère est le capital annuel, trimestriel ou mensuel versé au vendeur de l’immobilier et dont le prix est fixé dans le contrat de vente. Pour calculer la rente du viager, certains éléments doivent être pris en compte. Il s’agit de la valeur foncière de l’immobilier, son statut libre ou occupé, l’âge du crédirentier, le versement du bouquet et son prix. Il faut donc estimer premièrement ces éléments et soustraire ensuite le bouquet avant d’effectuer le calcul.