Le droit de propriété est un droit inviolable et sacré inscrit à la déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen depuis 1789 : « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ». Pour mieux comprendre, la notion de construction sur le sol d'autrui, il faut se tourner vers l'article 544 du Code civil qui dit que la construction d'un ouvrage permanent sur un sol appartenant à autrui est une construction sur le sol d'autrui. Elle peut se faire avec ou sans l'accord du propriétaire du terrain. Ainsi, les constructions effectuées par un tiers sur une parcelle appartenant à autrui ne lui confèrent pas le droit d'être propriétaire du fonds. La jurisprudence veut que dans la mesure où le propriétaire du terrain souhaite conserver la construction et ne pas exiger sa destruction, il doive verser au tiers constructeur une indemnisation.
Comment construire sur le terrain d'autrui ?
Selon l'art 555 code civil, une construction réalisée par un tiers sur le terrain d'autrui peut faire la preuve d'une démolition malgré l'autorisation du propriétaire, car il n'est pas considéré comme un constructeur de bonne foi. Ce même article pose le principe de l'accession du propriétaire aux constructions réalisées. D'une part, le propriétaire peut exiger la démolition des constructions au frais du tiers constructeur. D'autre part, il peut obtenir la propriété des constructions moyennant une indemnisation du tiers constructeur.
Si une personne désire construire sur le terrain d'autrui, elle doit obtenir de l'autorité compétente du domaine public (en général, le maire) une autorisation d'urbanisme. Cette autorité n'a pas vocation à savoir si le demandeur est propriétaire ou non du terrain. Elle donne ou pas son accord et vérifie qu'en cas d'accord, la construction achevée est conforme au projet.
Par ailleurs, la construction peut être effectuée si le propriétaire bailleur en donne l'autorisation. En cas de construction ou de plantations sur une parcelle appartenant à autrui, sans autorisation, on fait référence à un empiètement et des dommages et intérêts peuvent être réclamés ou la remise en l'état. En droit réel, il y a cependant prescription, si l'occupant se comporte comme le propriétaire pendant un certain temps (le délai est de 30 ans). Par exemple, un locataire peut régler la taxe foncière pour une construction sur le sol d'autrui.
Puis-je faire construire sur un terrain qui ne m'appartient pas ?
La construction sur le terrain d'autrui ou sur le sol d'autrui n'est pas interdite. Cependant, elle peut engendrer des situations bien délicates. Il faut considérer que la construction édifiée appartient au propriétaire du sol. Si un preneur de bail rural procède à des constructions édifiées sur un terrain qui ne lui appartient pas, il en est provisoirement le propriétaire pendant toute la durée du bail. Par contre, la propriété du sol ne lui appartient pas et elle reviendra au bailleur à l'issue du bail. À défaut de convention et d'autorisation, le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts ou exiger la destruction des constructions si le constructeur est considéré de mauvaise foi. Il peut dans ce cas aussi conserver la propriété et rembourser au tiers une somme d'argent. Le propriétaire du fonds bénéficiera d'un droit d'accession, qu'il soit forcé ou consenti. Au-delà de 30 ans, on considère qu'il y a prescription acquisitive, il s'agit d'un droit exercé sur la propriété, l'usufruit ou la servitude de passage.
Quelles différences entre l'empiétement sur le fonds voisin et la construction sur le fonds d'autrui ?
L'empiètement consiste à bâtir sur un terrain appartenant au voisinage ou à la voie publique une partie de constructions édifiées sans en avoir l'accord. Il suffit qu'une partie du toit empiète sur une parcelle voisine pour répondre à ce critère. C'est pourquoi, il est important qu'un bornage soit effectué pour éviter tout risque de litige quand on demande un permis de construire. Au niveau de l'impôt foncier, c’est le cadastre qui fait foi. Tout acte indiquant le droit de passage et de jouissance d'un terrain est recommandé. En cas de litige, une action de réduction de donation peut être exercée. La prescription acquisitive arrive à expiration dans un délai de 30 ans.
Quelle est la sanction d'un empiétement sur une propriété ?
Faute d'accord amiable, un empiètement sur la propriété d'autrui doit être sanctionné par une obligation de démolir le bien immobilier. Il est interdit d'édifier une partie de bâtiment sur une parcelle ne vous appartenant pas. C'est le tribunal de grande instance qui se prononce sur cette peine. La victime d'un empiètement peut exiger la destruction d'une construction sur un terrain lui appartenant et demander la remise en état de ce dernier. En revanche, cette construction ne peut faire l'objet d'une expropriation de sa part. Si l'acquéreur de l'empiètement apporte la preuve d'une prescription acquisitive trentenaire, l'action en démolition peut être rejetée.
Qui doit payer les frais de bornage ?
Le bornage est une procédure qui consiste à délimiter plusieurs terrains mitoyens. Il permet de garantir les surfaces et les limites des terrains mesurés, surtout lorsqu'il est réalisé par un géomètre expert. La sanction, en cas de suppression ou déplacement d'une borne, peut être conséquente. Le bornage n'est pas nécessaire dans le cadre d'une vente ou d'un transfert de propriété. Pourtant, il garantit à ses occupants que le terrain appartient bien à la propriété. De plus, les frais de bornage peuvent être déduits d'une vente afin de réduire la plus-value. Pour la personne qui construit, c'est la garantie de ne pas empiéter sur la parcelle voisine. Le bornage vient compléter le cadastre qui permet de fixer la taxe foncière.
- Les frais de bornage payés par le propriétaire du terrain mitoyen : Généralement, les frais de bornage et le montant de l'indemnité à régler sont partagés entre les propriétaires de différents terrains.
Par ailleurs, s'ils procèdent à l'amiable, ce sont eux qui délimitent les propriétés en élaborant des plans, en posant des bornes ou des repères visuels ou en créant une délimitation à l'aide d'un mur mitoyen ou d'une clôture pour marquer la séparation du terrain.
- Les frais de bornage payés par la personne qui en fait la demande :
Lorsqu'un propriétaire effectue un bornage et procède au paiement du géomètre expert, il peut réclamer à son voisin que les frais avancés soient partagés pour moitié afin d'indemniser le géomètre. Néanmoins, pour que cet accord soit recevable, il est nécessaire qu'un accord amiable ait été convenu entre les voisins et qu'une signature sur un document commun ait été établie. Lorsqu’un bornage est à l’initiative d’un seul propriétaire et que le voisin y est opposé, le propriétaire doit assumer seul les frais de bornage. Cela garantit un droit au respect. On ne peut engager un voisin à payer sans avoir obtenu ses autorisations.