Parmi les biens immobiliers disponibles sur le marché, certains font l'objet d'acquisition sous la forme d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un système pour investir dans des immeubles au rendement locatif sur le long terme.
Un investisseur décide de placer sa capitalisation en scpi à valeur de reconstitution et détient alors des actifs définis selon la fiscalité en termes de parts et non en tant qu'immobilier direct (dit 'en pierre').
On parle alors d'intermédiaire comme une société de gestion qui se charge des investissements. La perception des loyers est ensuite calculée au prorata selon les parts investies par chaque actionnaire. Pour comprendre ce qui définit une SCPI, on évoque prix de souscription, revalorisation, assurance, taxe, etc.
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution scpi ?
Il y a différentes façons de se constituer un patrimoine immobilier et d'obtenir des plus-values. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un moyen d'investir en 'pierre papier', terme utilisé couramment pour différencier cette démarche d'un investissement classique.
On traduit un schéma de SCPI comme une reconstitution en définition de biens immobiliers, associés à des actionnaires qui détiennent des parts dans des sociétés civiles de placement, c'est-à-dire une valeur vénale. Les investisseurs obtiennent des actifs dans un parc immobilier et doivent se conformer à un prix d'achat et à un prix de souscription, contrôlé par l'autorité des marchés financiers.
Le tout est géré par une société civile immobilière qui s'occupe de la gestion locative globale de la SCPI et fait l'investissement locatif pour les personnes morales. Cela assure des revenus réguliers, tout en faisant fructifier ses apports financiers selon la valeur de marché et en pratiquant, si on le souhaite, la cession d'actifs avec une plus-value.
En effet, ce type de placement est soumis à une valorisation de la part investie, mais investir en SCPI n'est pas sans risques. On peut subir la dépréciation des revenus locatifs et voir ses bénéfices diminuer.
Comment s'appelle l'expert qui évalue le patrimoine de la SCPI ?
Un investissement immobilier en valeur de reconstitution scpi est une initiative qui engage l'acquéreur dans une démarche d'obtention d'une quote-part dans un bien immobilier. Il ne possède donc pas à proprement parler en pleine propriété, mais un portefeuille de placement immobilier, en détention d'actifs au sein de la SCPI.
Tout souscripteur acquiert une valeur patrimoniale qui est déterminée par un spécialiste de ces transactions immobilières. L'expert est élu par l'assemblée générale de la SCPI dont le nom a été proposé par l'organisme de gestion de patrimoine. Son intervention est nécessaire chaque année pour analyser la rentabilité immobilière et définir le capital social et patrimonial de la SCPI.
Comment analyser une SCPI ?
Pour se constituer un patrimoine en 'pierre papier' ou en scpi valeur de reconstitution, un associé doit connaître le taux de rendement et la valeur des parts qu'il obtient suite à sa souscription :
- Analyser la taille de la société : plus une SCPI contient d'actionnaires, plus elle peut être qualifiée de sécuritaire. Investir dans un modèle de SCPI de rendement (baux commerciaux, entrepôts, etc.) permet alors des augmentations de capital avec des rendements locatifs plus conséquents.
- Analyser les performances de la société civile de placement immobilier : étant donné que cette forme d'investissement est gérée par des tiers, qui s'occupent de la totalité du processus (administratif, financier, prise en charge des locataires, versements des dividendes), il est important de s'enquérir du professionnalisme du gérant, pour décider d'un futur achat de parts dans la SCPI.
- La composition du patrimoine de la SCPI : pour évaluer une SCPI, il est nécessaire de connaître sa valeur vénale (réalisation) avec ses capitaux propres ainsi que sa valeur de reconstitution (valeurs de réalisation et frais comme assurance, taxes, etc.). On parle de prix des parts variables ou fixes.
Qu'est-ce que la valeur de réalisation ?
La valeur de réalisation scpi est calculée sur le même modèle qu'une SCI (Société Civile Immobilière). En investissant dans la 'pierre papier' ou SCPI, on tient compte de la valeur foncière et de l'augmentation de capital possible, afin de déterminer à quel montant les actifs se portent. Selon si l'on prend part à une SCPI de rendement, à capital variable ou fixe, les revenus fonciers que l'on perçoit en dividendes, sont plus ou moins élevés et pérennes. Cela dépend des fonds collectés par les gestionnaires.
Pour une SCPI à plus value ou fiscale, le procédé permet une revalorisation de la trésorerie et une défiscalisation, non négligeables pour les détenteurs d'actifs qui ont fait leur souscription chaque année.
En devenant associé d'une SCPI, la valeur de réalisation peut être supérieure au prix d'exécution (surcotée) ou inférieure (décotée).
Quel est la valeur de retrait d'une SCPI ?
Si vous souhaitez investir votre patrimoine par l'intermédiaire de sociétés civiles, vous avez différentes manières d'acheter des parts. On évoque une SCPI en valeur de reconstitution et définition de sa valeur vénale (réalisation). Certaines personnes optent pour une souscription, dans une société à capital variable, en achetant des actifs via un contrat d'assurance vie.
Dans ce cas, le prix se calcule dans ce que l'on appelle la valeur de retrait. On compte une diminution allant jusqu'à 15 %, mais auquel s'ajoutent des frais de gestion. Il faut savoir que dans ce genre de transaction, les revenus seront moins élevés qu'avec d'autres placements, tout en conservant un point positif à cette démarche, qui est l'avantage d'une déduction de la fiscalité. En souscription par une assurance vie, on ne paie que 7,5 % d'impôt sur le revenu, plus les charges sociales.
Des conditions s'appliquent, comme le fait de devoir conserver ses souscriptions un certain nombre d'années, ce qui permet notamment de pouvoir exercer un droit successoral et une épargne.
Que l'on souhaite bénéficier d'entrées d'argent régulières ou faire évoluer un capital, il est primordial de comprendre les tenants et les aboutissants. Il n'est pas facile de déterminer quelles sont les meilleures SCPI, car tous les statuts (plus-value, fiscale, etc.) offrent des opportunités. Le choix des sociétés de gestion est à prendre en compte dans le but de confirmer ses valeurs immobilières et non ses valeurs mobilières.